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정부의 3기 신도시 공급 문제
민간사업자 공모 실패 현황
21일 한국토지주택공사(LH)에 따르면, LH는 전날 부천대장 A5블록 등 3개 단지에 대한 민간 참여 공공주택건설사업 민간사업자 공모에 나섰다. 부천대장 A5블록(952가구)과 A6블록(688가구, 이상 분양·임대 혼합), 인천검단 AA19블록(1322가구·임대) 등 공공주택 3개 단지 건설사업에 모두 참여하는 통합형 공모다. 세 곳 모두 연내 착공이 정부 목표다.
그러나 LH가 이 단지들 통합형 공모를 내는 것은 이번이 세 번째다. 첫 공고는 지난달 말에 진행됐으나 신청한 건설사가 단 한 곳도 없어 지난 8일 두 번째 공모를 진행했지만, 여기서도 민간사업자를 선정하는 데 실패했다. 두 번째 공모에서는 1곳이 참여 의사를 밝혔지만 복수 신청자가 없으면 재공모하도록 되어 있기 때문이다.
3기 신도시와 정부의 목표
3기 신도시는 정부가 주택 공급 대책을 내놓을 때마다 '조기 공급' 대상으로 발표됐다. 특히 민간사업자 선정이 지연되고 있는 부천대장은 정부가 연내 착공을 공언했던 곳이다. 국토교통부는 지난 3월 28일 '건설경기 회복 지원 방안'에서 3기 신도시 주택 공급 조기화를 발표하며 내년으로 예정됐던 부천대장 착공 시기를 올 하반기로 앞당기겠다고 밝힌 바 있다.
부천대장뿐만 아니라, LH는 최근 경기 하남교산 A2블록 등 4개 단지 민간 참여 공공주택사업도 통합형으로 공모했다. 최초 공모에서 컨소시엄 한 곳만 참여 의사를 밝혀 재공모했지만, 재공모도 결과는 마찬가지였다. 이에 결국 수의계약 협상에 들어갔다. 이 사업은 하남교산 A2블록(1115가구) 외 남양주왕숙 B1블록(569가구), 남양주왕숙 B2블록(587가구·이상 뉴홈 일반형), 남양주왕숙 A3블록(428가구·임대) 등 4개 블록을 짓는 것으로 모두 연내 착공이 목표다.
민간 건설사들의 어려움
이들 단지는 대부분 사전청약으로 분양성이 검증된 곳이다. 하남교산 A2블록은 2021년 사전청약에서 1056가구에 무려 5만5374명이 신청해 52대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 그럼에도 민간 건설사들이 주저하는 것은 공사비 때문이다. 민간 참여 공공주택건설사업은 공공시행자와 주택건설사업자가 공동으로 시행한다. 공공(LH)은 토지를 대고 민간 건설사는 공사비를 부담해 분양한 뒤 이익을 배분하는데, 민간사업자의 사업이익은 사업자가 투입한 총사업비의 10%로 제한된다. 10% 넘는 이익이 나도 초과분은 공공에 귀속된다.
건설사들은 이 같은 수익구조로는 사업성이 없다고 판단하고 있다. 한 중견 건설사 관계자는 "공공분양 특성상 공사비를 한없이 높게 책정할 수가 없는데, 지금 같은 시기엔 수익이 도저히 나올 것 같지 않다"고 말했다. 또 다른 건설사 관계자는 "공공택지를 분양받아 자체 시행하는 사업이면 몰라도, 이런 구조로는 수익성이 없다고 판단했다"며 "더욱이 3~4개 단지를 한꺼번에 진행해야 한다면 부담이 더 크다"고 말했다.
정부와 LH의 대응
민간사업자 선정이 늦어지면서 연내 조기 착공 목표도 달성하지 못할 가능성이 생겼다. 이에 대해 LH 관계자는 "공사비 상향 및 수익배분방식 다양화를 통해 민간 참여 여건을 개선 중"이라며 "연내 착공 일정에 차질이 없게 하겠다"고 밝혔다. 정부와 LH는 민간 건설사들의 참여를 유도하기 위해 다양한 방안을 검토하고 있으며, 공사비 상승 및 수익 배분 방식을 재조정하는 등의 노력을 기울이고 있다.